Immobili per la logistica: E-commerce futuro del mercato italiano

logistica_immobili_ecommerceL’attività degli operatori logistici e soprattutto lo sviluppo dell’e-commerce, seguiti dal settore produttivo e dal retail: sono questi i trend principali del mercato immobiliare della logistica in Italia a chiusura del 2015 e ancora in corso nel 2016. È quanto emerge dal rapporto di Scenari Immobiliari “Il mercato immobiliare della logistica in Italia. Andamento, prospettive e sistema dei valori”.

Gli operatori logistici sono stati particolarmente attivi nella domanda di spazi sia per attività di servizi nei processi d’internazionalizzazione che di affiancamento alla multicanalità.

Tuttavia, è sull’e-commerce che si focalizzano tutte le aspettative e le potenzialità di crescita nella Penisola. Infatti, il mercato appare ancora contenuto se confrontato con le realtà più sviluppate: nel 2015 le transazioni on-line di beni e servizi in Italia hanno superato i 16 miliardi di euro (+16,6% rispetto all’anno precedente), contro gli 82 miliardi di euro della Gran Bretagna e i circa 66 miliardi della Germania. Gli immobili richiesti dall’e-commerce, per mercati come quello italiano con volume di traffico ancora contenuti rispetto agli altri Paesi, devono essere di grandi dimensioni (oltre 40mila mq), collocati in prossimità delle principali arterie di comunicazione, in vicinanza ai principali mercati di consumo, preferibilmente posizionati all’interno di parchi logistici. Devono avere, inoltre, caratteristiche innovative: coibentazione, cablatura, altezza minima tra 12 e 15 metri, riscaldamento/condizionamento, automazione. La velocità di consegna è il driver principale, seguito dal contenimento dei costi. Il totale della superficie scambiata nel 2015 con contratti di vendita o locazione delle più significative transazioni ammonta a 1,06 milioni di mq nel 2015, in linea con il 2014, e a poco più di 82mila mq nel primi quattro mesi del 2016. I risultati del primo trimestre 2016 sono positivi. Si attende per fine anno un andamento del fatturato ancora positivo, ma più contenuto (circa 1,2%, per un ammontare complessivo di 4,25 miliardi di euro). La variazione dovrebbe derivare interamente dalla logistica esternalizzata (+2,5%), mentre rimarrà ancora invariata quella interna. Per il 2017 si prevede una stabilizzazione della tendenza attuale.

“Si prevede che le quotazioni cominceranno a salire lievemente già dalla fine di quest’anno, per poi continuare in maniera più decisa dal 2017 in avanti”, spiega il Direttore Generale di Scenari Immobiliari Francesca Zirnstein. “Una condizione che però potrebbe allentare l’interesse da parte degli investitori internazionali tanto opportunistici quanto core. Gli incrementi più significativi delle quotazioni sono attesi per Milano, Bologna, Genova e Verona. Più calmierati, invece, a Roma, Torino, e Firenze. Negativi per Bari e Palermo, stazionari altrove.”

"Dal Rapporto emerge la forza di tutte le componenti del settore della logistica: servizi, infrastrutture, investimenti e Real Estate”, ha aggiunto la responsabile della ricerca Clara Garibello. “Siamo in un momento di effervescenza e tutti sono un po' disposti al cambiamento. Cresce l’e-commerce e diminuisce l’offerta di classe A. I rendimenti sono stabili con una leggera tendenza alla diminuzione. Se si riuscisse a far cooperare le diverse anime del settore si potrebbero creare davvero un moltiplicatore di crescita per l’economia in generale: la logistica pesa già il 5% sul Pil italiano.”